Kentsel dönüşümde artık af yok!

17 Ağustos 1999’da Gölcük merkezli yaşanan 7,4 şiddetindeki büyük deprem felaketinde büyük acılar yaşamıştık.

Yapılan binaların karton gibi yıkılmasını ve meydana gelen can kayıplarını yaratan sebepler üzerinde ne yazık ki pek durmadık. Önemsemedik. “Bize bir şey olmaz” deyip geçiştirdik...

Yapılan binalar, konutlar yine kuralına göre yapılmadı. Bina iskeletini ayakta tutan inşaat malzemelerini eksik kullandık. Binayı oturtacağımız zemini önemsemedik!

Gölcük depreminin üzerinden 24 yıl geçti. Halen izlerini silemedik. Yamuk yumuk binalarda halen yaşam sürüyor(!)

6 Şubat’ta Kahramanmaraş merkezli yaşanan 2 büyük deprem felaketi hepimizi silkeledi...

İçinde yaşayacağımızın binaların sağlam yapmamız gerektiğini yeni anladık!

Devlet, işin üzerine ciddiyetle eğildi...

Hasarlı binalarda yaşanamayacağını, yeni yapılacak konutların sağlam yapılması konusunda beklenen yasayı nihayet çıkarttı:
Kentsel Dönüşüm Yasası...

Kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlanmasını hedefleyen düzenleme geçtiğimiz haftalarda TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaştı...

Yasanın kanunlaşmasıyla birlikte mevcut riskli yapıların tamamının yıkılmasının önü açılıyor.

Yıkımın önündeki en büyük engel olan “yargı” süreci de bu yasayla birlikte hızlandırılıyor...

Bundan böyle yapılacak yeni yapılar çıkartılan yasa çerçevesinde yapılacak, inşa edilecek...

Kentsel dönüşüm yasası maddelerini bu makalemde anlatmak siz değerli okurlarımı bilgilendirmek istiyorum...

Yerel yönetimler, müteahhitler bu yasayı “el kitabı” gibi masalarından ayırmamaları gerektiğini hatırlatmak istiyorum. Çünkü bundan sonra yerel yönetimlerin birinci hedefi, çıkartılan yasa çerçevesinde dönüşüm olacaktır. 

Peki, yeni kentsel dönüşüm yasası neyi içeriyor?

BİR- Deprem bölgesinde verilen yıkım kararlarının iptaline yönelik davalarda, hukukun yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor. Basitçe anlatacak olursam. Özellikle bir riskli yapı tespiti yapılıp yıkılması gerektiğine karar verilen yapı malikleri, riskli yapı kararına ve binanın yıkımına yönelik idari davalar açıyorlar.

Bu davalar çok uzun zamanlar alıyor, o riskli bina olduğu gibi duruyor.

Bu hukuki süreci kısaltan, itirazları kısa bir sureye bağlaya davaların hızlıca sonuçlanmasına yönelik düzenlemeler yapıldı.

Hukuki düzenlemenin amacını halk diliyle ifade edersek, “afet gelmeden tedbir almak” yani kriz yönetimi yerine, risk yönetimi diyebiliriz.

Artık riskli yapı olarak tespit edilen binalar daha hızlı yıkılabilecek.

Kocaeli’ de 1999 depreminden kalma ağır ve orta hasarlı olarak tespit edilmiş pek çok bina maliklerinin dava açmaları sonucu yıkımı gerçekleşememiş bugüne kadar gelmiştir. İşte yeni yasa bunları ortadan kaldırabilecektir...

İKİ- Yeni yasada en büyük devrimlerden birisi, yeni nesil kentsel dönüşüm dediğimiz binaların bireysel yenilenmesine yönelik.

Daha önce apartmandaki maliklerin 2/3 üyeyle bina yenileme kararı alınırken, çok büyük sorunlarla karşılaşılıyordu.

Bina riskli olsa bile bu çoğunluk sağlanamadığı için kentsel dönüşüm kararı alınamıyordu. O birkaç kişi çoğunluğun talebini görmezden geliyor, deprem riskine karşı kayıtsız kalıyorlardı. Bu yüzden Kahramanmaraş, Hatay depremlerinde pek çok kişi binalarını bu gerekçeyle yenileyemedikleri için hayatlarını kaybetmişlerdi...

Yasa koyucu bu sorunu gidermek için salt çoğunluk kararı getirdi, apartmanda oturanların yarıdan bir fazlası dönüşüm istiyorsa artık dönüşüm gerçekleşebilecek. Bu, Kocaeli’ de yasayan, evleri deprem riskine maruz kalmış ama inatçı maliklerin itirazları sonucu evlerini yenileyemeyenler için bir harekete geçme fırsatı sunuyor...

ÜÇ- Riskli yapı tespitinin kentsel dönüşüm başkanlığı ve ya idarece resen yapılmasına fırsat veriyor. Eskiden riskli yapı tespiti talebi maliklerden birinin talebiyle yapılabiliyordu. Deprem riski taşıyan bölgelerde hızlı hareket etmek insanların depremde can kaybına uğramaması için yeni kurulan kentsel dönüşüm başkanlığı ve diğer idarelere resen riskli yapı tespiti yapma yetkisi verildi.
Burada yeri gelmişken Kocaeli Büyükşehir Belediyesi ile Kocaeli İnşaat Mühendisleri Odası ortak çalışması olan Kocaeli genelinde 1999 yılından önce yapılmış binaların risk analizlerinin yapılması çalışmasını çok önemsiyorum.

Bu çalışmadan dolayı Büyükşehir Belediye Başkanı Doç. Dr. Tahir Büylükakın’ı kutluyorum. Binalardaki risk incelenmesi titizlikle sürüyor.

DÖRT- Yeni yasada yeni nesil kentsel dönüşümün önünü tıkayan konulardan birisi de belki de en önemlisi tebligat yasasından kaynaklanan sorunlardı, siz çoğunluğu sağlasanız bile riskli yapı tespiti sonucu yapınız riskli çıksa bile tebligat yaptığınızda, bu tebligat yöntemi sorun çözmüyordu.
Diyelim ki, bir apartmanda pek çok malik var, bunların mülkiyet ve miras hakkından doğan akrabaları kardeşleri var veya maliklerden bir kısmı yurt dışında bunlara ulaşılamadığı için bu binalar yenilenemiyordu, şimdi yeni yasa önemli bir düzenleme yaptı. 
Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta
15 gün süreyle ilan edilecek. Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak. Bu durum kentsel dönüşümün önünü açacak...

BEŞ- Çıkartılan kanunla, riskli yapıların yıkımı için hak sahibine 90 gün süre veriliyor, yıktırmazsa kolluk güçleriyle yıktırılıyor. Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkân sağlanacak...

ALTI- Başkanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecek. Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü olacak...

YEDİ- Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise, bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak... 

SEKİZ- Binalarda dönüşüm süresince imar ve yapılaşma haklarının kısıtlanması ve alandaki yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin durdurulması konularında Bakanlığa verilen görev ve yetkiler Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak.

DOKUZ- Uygulama imar planı ve mimari, statik, tesisat ile her türlü fenni mesuliyetin Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla 30 gün içinde yapı ruhsatı verilebilecek...

ON- Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekecek...

ON BİR- Rezerv alan kavramı tanımı değişti...

ON İKİ- Hazine arazilerinin değerlendirilmesi kentsel dönüşüm başkanlığına bırakıldı görev hak ve yetkiler başkanlıkça kullanılacak ayrıca başkanlık dış borçlanma yapabilecek.

Değerli okurlarım, yasada daha pek çok değişiklik var ama okurlarımın ihtiyaçlarını düşünerek önemli gördüğüm kısımları alarak bilgilendirme yapmak istedim.